期間短縮型の繰上返済をシミュレーションしてみた ～2015年6月金利適用～
住宅ローンを35年間で組んで、完済時年齢が60歳を超えるという方は、結構多いのかなと思います
管理人も、最初は一般銀行の固定金利選択型ローンで借りたのですが、完済時年齢は63歳でした
管理人はその後しばらくして、フラット35の金利が低くなったので、借換をすると同時に一部繰上げ返済をし、完済時年齢を57歳まで下げました
結構前になりますが、こんな記事を書きました
今、住宅ローンを借りる大半の方は、若い世代が多いと思いますが、その大半の方々が将来60歳になったとき、実は年金は支給にならないのが現状です
60歳以降の生活に不安を感じることはありませんか？
そこで、あまり無理をしない程度に繰上げ返済していったら、どうなるのか？
次の表は、2015年6月のフラット35S（Aプラン）の場合になりますが、毎月1万円を貯金し、5年間で貯まる60万円を5年毎に繰上げ返済するシミュレーションになります
●2015年6月のフラット35S（Aプラン）の支払
| 借入額 | 2,000万円 | 2,500万円 | 3,000万円 |
| 借入期間 | 35年 | ||
| 当初金利 | 0.94％ | ||
| 11年目以降金利 | 1.54％ | ||
| 当初月額返済 | 5.6万円 | 7.0万円 | 8.4万円 |
| 11年目以降 月額返済額 |
6.0万円 | 7.5万円 | 9.0万円 |
| 当初総支払額 | 2,472万円 | 3,090万円 | 3,708万円 |
●毎月1万円を積立して5年後毎に繰上げ返済
| 繰上返済 時 期 |
2,000万円 軽減利息 |
2,500万円 軽減利息 |
3,000万円 軽減利息 |
| 5年後 | 32万円 | 32万円 | 32万円 |
| 10年後 | 26万円 | 26万円 | 27万円 |
| 15年後 | 18万円 | 19万円 | 19万円 |
| 20年後 | 11万円 | 12万円 | 12万円 |
| 25年後 | 4万円 | 6万円 | 7万円 |
| 短縮期間 | 5年5カ月 | 4年4カ月 | 3年8カ月 |
| 総支払額 | 2,381万円 | 2,995万円 | 3,611万円 |
| 当初総支 払額との差 |
91万円 | 95万円 | 97万円 |
ご覧のように、2,000万円の借入額ですと、5年5カ月も期間短縮になり、支払利息も91万円軽減できます
無理のない範囲で貯蓄することで、このような利息軽減効果と期間短縮効果が望めます
今は国の制度が充実しているため、例えば「住まい給付金」を貯金に回したり、「住宅ローン減税」の10年分を貯金に回したりと、貯蓄する方法はいろいろとあります
このようなお金は「あぶく銭」ではありません
是非、このような制度も利用しつつ、しっかりとした資金計画を検討しましょう
以前このような記事も書いていますので参考にしてみてください
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コメント
こんにちわ。
面白い記事ありがとうございます。
うちは2500万円の借入なのですが、
60歳までで考えると、旦那様がかなり年上なので15年繰越をしなければなりません笑
一体毎年いくら繰り越さなければならないのかしら・・・と日々悩んでいます(^^;)ｱｰｱ
10年間は減税があるので繰越せずにそのままにした方がいいと聞いたことがあるのですがどうなんでしょうか？
投稿: R子 | 2015年6月15日 (月) 12時41分
R子様、いつもありがとうございます。
今は住宅金融支援機構の「住･My Note」へ登録すると、10万円以上から繰り上げ返済することができます。
今回の記事は繰上げ返済を5年毎にする設定で作りましたが、繰上げ返済は早い段階から実行すると、それだけ利息軽減効果があります。わざわざ60万円貯めてから繰上げ返済するよりも効果が高いです。
家族構成によっては、ライフスタイルの変化により繰上返済できない場合もあります。15年短縮はちょっと大変ですので、無理のない繰上げ返済計画をお勧めいたします。
あと、住宅ローン減税ですが繰上げ返済されても問題ない場合があります。
ちょっとわかりにくいかもしれませんが、住宅ローン控除は「借入残高の１％を所得税から控除できる」ものとなっています。
借入残高は年々減っていきますが、2015年5月実行のフラット35SのAプラン、金利1.46％で計算したとき、繰上げ返済しない場合の10年経過後の借入残高は約1,860万円です。
これに1％を乗じた金額186,000円が所得税から控除されることになります。
つまり、10年後でも源泉徴収票の源泉徴収税額が186,000円以下であれば税金は全額還付になります。
単純計算になりますが10年間で100万円の繰り上げ返済をしたとして、10年後の残高は1,760万円です。１％を乗じた176,000円までは所得税がかからないということになります。
収入等がわからないので、これ以上のお話はできませんが、源泉徴収票の源泉徴収税額をご確認の上、繰上げ返済をされるといいかもしれません。
投稿: 管理人 | 2015年6月15日 (月) 13時34分
ご丁寧な説明本当にありがとうございます。
減税そういうルールだったのですね。分かりやすくて勉強になりました。
旦那の源泉徴収を確認して早期繰り上げ返済の予定を立ててみたいと思います！
また面白い記事をお願いします！
投稿: R子 | 2015年6月15日 (月) 16時08分
管理人さん、聞いていいですか？
フラット35sで1000万円、35年でローン組んでるんですが、繰り上げ返済で300万円したいんですが期間短縮なら最後から期間が短縮されるんですか？
それとも金利が優遇されている最初のほうが消去されるんですか？
良かったら教えてください。
投稿: こう | 2015年9月15日 (火) 01時27分
こう様、コメントありがとうございます。
まず回答ですが、繰上返済すると最後の期間が短縮されることになります。
確か、こう様は27年6月実行の方でしたよね
金利1.54％でフラット35SのAプランで平成27年9月に300万円の繰上げ返済したとしたら
約12年の期間短縮効果、そして約135万円程の利息軽減効果がある計算になります。
投稿: 管理人 | 2015年9月15日 (火) 09時00分
管理人さん、お答えありがとうございます。
あとミックスで変動0.645で1200万円とフラット35sのAで1000万円でローン組んでます。年収は500万ぐらいです。
住宅ローン減税とフラットの団信も含めて住宅ローン減税とフラットの0、6％優遇がなくなる10年後に300万円の繰り上げ返済したほうがいいか迷ってます。
良かったら管理人さんの意見聞かせてください。
お願いします(^-^)
投稿: こう | 2015年9月15日 (火) 22時12分
こう様、再度ありがとうございます。
簡単に回答するには、ちょっと難しくて・・・
管理人の頭では煙が出そうでしたが、とりあえず回答を
まず、ローンの一つは変動金利のため、ここでは金利が0.645％から変わらないことを前提として回答していきます。
●期間短縮効果と利息軽減効果の差
300万円の繰上げ返済は、利息の高いフラット35で繰上して計算します
フラット35Sを1年後、そして10年後に繰上返済した場合の比較
1年後の場合 期間短縮効果 12年1ヶ月 利息軽減効果 約137万円
10年後の場合 期間短縮効果 11年2か月 利息軽減効果 約104万円
繰上返済の時期によって33万円の差がでてきます
●団信特約料の差
団信特約料は1,000万円当たり35,800円です。繰上返済の300万円相当に換算しますと約10,700円になりますので、繰上げ返済を早くするとこの分が毎年お得になる計算になります
●住宅ローン減税について（10年後で比較）
住宅ローン減税は借入残高の１％を所得税から控除できるものです
ここでは、ローン残高が一番少ない10年後のローン残高で比較します
【変動金利ローン】
変動金利ローンの10年後の残高884万円
【フラット35】
1年後に300万円の繰上返済した場合の10年後の借入残高421万円
なにもしなかった場合の10年後の残高747万円
【２つのローンの残高を合計】
1年後に300万円の繰上返済した場合の10年後の借入残高1,305万円
なにもしなかった場合1,631万円
これに１％を乗じた分がローン減税になりますので、お手持ちの源泉徴収表の源泉徴収税額と比較して、全額戻るかどうかをご判断されるといいでしょう
つまり、源泉所得税額が130,500円の範囲内であれば、すべてにおいてメリットがありますので、1年後に繰上げ返済してもいいのではないでしょうか。
源泉所得税額が不明なので、これ以上踏み込んだ回答はできませんが、参考にしていただければと思います。
投稿: 管理人 | 2015年9月16日 (水) 10時51分
すいません、ありがとうございます。
わかりやすい、説明で助かります。
あと一つだけいいですか？
住宅ローン減税で所得税で足りなかった分は翌年の住民税で控除、受けれるんですよね？
一応、10年間、所得税と住民税で１％分がかえってくる認識でいいですか？
投稿: こう | 2015年9月16日 (水) 12時57分
こう様、再度ありがとうございます。
所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の住民税から控除できます。
つまり、こう様の場合、平成26年4月～平成29年12月の間に居住となりますので、所得税から引ききれなかった分は住民税から控除されますが、住民税からの控除には上限が設定されており、所得税の課税総所得金額等の7％（最高136,500円）までとなっています。
投稿: 管理人 | 2015年9月16日 (水) 13時20分
ありがとうございます。
すごく参考になりました。
また、いろいろ教えてください。
投稿: こう | 2015年9月18日 (金) 00時39分
こう様、コメントありがとうございます。
若干わかりづらい部分もあったかと思いますが、
精一杯回答させてもらったつもりです。
また何かありましたらお立ち寄りくださいませ。
投稿: 管理人 | 2015年9月18日 (金) 08時43分