借入期間35年で手続き中だけど30年ローンに変更できるか？ ～フラット35～
フラット35では融資金を受取る前であれば借入期間を変更することができます
変更希望の場合は、現在申込みの金融機関に申込み内容の変更手続きを依頼しましょう
ただし、借入期間を短くすることで毎月の返済額が増加するため、返済負担率に合致しているかなど再度審査が必要になります
よって、できることなら変更を申し出る前に返済負担率に合致しているかを資金計画シミュレーションソフトで計算した上で申込するといいですね
計算の結果が返済負担率に合致しれれば変更を受け付けてくれる可能性はありますが、合致していないのに変更の申込みをしても銀行からの返事はＮＯで間違いありませんから、無駄な手間をかけないようにしましょうね
返済期間を短くしたい理由はいろいろいあると思います
過去に次のような記事を書いていますので参考にしてみてください
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コメント
管理人さん、こんばんは。
お聞きしていいですか？
フラット35sA でローンくんでるんですが200万ほど繰り上げ返済するつもりなんですけど返済するときに期間短縮型で考えてるんですが最初の金利の低いときか金利が10年後に上がった時の分の期間短縮か選択できるんですか？ それとどっちが徳なんですか？
フラット35のホームページでのシュミレーションでは選択はできますが、二つで差がでないみたいですが！
投稿: こう | 2016年1月20日 (水) 01時27分
こう様、コメントありがとうございます。
以前コメントいただいていた方でしょうか・・しばらくぶりです
さて、期間短縮型の繰上げ返済は後ろの方から短縮されていきます。
例えば35年ローンを組んでいて繰上げ返済して3年短縮になったとしたら、後半の3年が消えたと考えます。よって、フラット35SのAであれば当初10年間にはまったく影響がないと考えて結構です。
ただ、注意してほしいのが次のようなときです。
一部繰上返済をした結果、返済期間（初回返済日から最終回返済日まで）が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象外となり「融資額残高証明書」は送付されません。
投稿: 管理人 | 2016年1月20日 (水) 09時36分
はじめまして(^-^)
初投稿ですが、約1年ブログを拝見し勉強させて頂いてました(^.^)そして、いよいよ来月実行です。。1月か2月か迷い、管理人様のブログを1年間見て勉強し、2月を選びました！良い結果に結びつきそぅなので、ワクワクドキドキです！
私達夫婦は、夫婦合算でのフラット35Sを組みました。そこで質問なのですが、今、団信か生保かで悩んでます。お互いにかけないといけないので、より安い方をと思い、生保で進めようかと思ってますが、少し前のコメントで管理人様が団信をお勧めされてましたので、メリット、デメリットがわかればなぁと思い。
しかし、もぅ融資実行されたら、生保しか選択肢はないですか？
投稿: 2月実行予定☆ | 2016年1月20日 (水) 12時35分
2月実行予定☆様、コメントありがとうございます。
今のところ長期金利が順調に推移していますので2月の金利が楽しみですね
団信の場合は毎年の借入残高に対して保険料を支払っていく無駄のないタイプですので、万が一亡くなった時、すぐに全額返済できます。
対して管理人が先日コメント欄に記載した逓減型（ていげんがた）の保険は、団信と同じように年々保障額は下がっていくタイプなのですが、団信のように借入残高に対する下がり方ではないため、万が一亡くなった時に借入残高の方が多かったなんてことが実際にあります。また、一般の生命保険の場合、亡くなった時に遺産分割協議や相続手続きを経てからフラット35の返済に入ることになるため、ローンの返済にはやや時間を要することにもなります。
亡くなった時のことを前提にした話で恐縮ですが、手続きのスムーズさを考慮すると団信のほうがいいかなと考えています。
ただ、保険料のことを考えるのであれば、若い方ですと一般の生命保険に加入されたほうが保険料は安いのかな・・・と思いますので、迷うところではありますよね。
ちなみに融資実行してからでは団信に加入することはできないので、一般の生命保険に加入することになりますね。
投稿: 管理人 | 2016年1月20日 (水) 13時15分
保険のコメントされている方がいましたので…我が家は30歳旦那単独でのローンなのですが健康優良児&喫煙なしのためつなぎ融資の時に生保に加入しました！団信は50歳でも30歳でも保険料が変わらないと言われたので… しかし実際に亡くなってしまった場合の手続きについてまで考えが及びませんでした(>_<)はぁ〜 と言っても仕方ないのですがf^_^; とりあえずは金利が上がらないことを祈りつつ…でもじわじわ上がってきてますよね？？不安です〜(ﾟoﾟ;;
投稿: 同じく２月実行予定です | 2016年1月20日 (水) 14時49分
同じく２月実行予定です様、コメントありがとうございます。
亡くなった時の手続きまでは、なかなか説明が行き届いていないというのが現実なんでしょうね。
まぁ、でも健康優良児というくらいですから・・・きっと・・・きっと大丈夫
そうそう、書き忘れてましたが一般生保のメリットとしては所得税の生命保険料控除が適用になることですね。団信は生命保険料控除の対象外です・・・！
投稿: 管理人 | 2016年1月20日 (水) 15時04分
管理人さん、前にも質問させていただきました(^-^)
今回もありがとうございます。
もう一ついいですか？
フラット35sAで去年の七月からローンを組んでますが来月に繰り上げ返済するつもりですが住宅ローン控除が終わる10年後に繰り上げ返済した方がいいのかどちらがトータルで得ですか？
投稿: こう | 2016年1月20日 (水) 21時41分
お返事ありがとうございます！
確かに、生保だと控除対象ですね(^^)時間はありませんが、メリット、デメリット考え検討したいと思います！
毎回、勉強になる記事で助かります！
同じく2月実行予定様と同様、少々不安になりながらも、大きな期待を持って、後数日待ちたいと思います！
投稿: 2月実行予定☆ | 2016年1月20日 (水) 22時22分
こう様、コメントありがとうございます。
ちょっと情報量が少ないため、単純にどっちが得かの判断は難しいです。
このご質問の場合、借入金額、返済年数、元利均等か元金均等か、ローンのタイプ（これはフラット35SのA）、金利（これも2015年7月ならわかります）、繰上げ返済の金額などの情報が必要です。また、住宅ローン減税まで計算するのであれば給与からひかれている所得税や家族構成（配偶者の有無や扶養の人数、年少扶養が含まれるか、障害者の方はいないか）、所得控除の金額などなど・・・もっと詳細な情報がなければアドバイスが難しいです。
かといって、すべての情報を聞くわけにもいかないので、単純にいいますと繰上げ返済して利息軽減効果を狙った方がいいのかなと思います。繰上げ返済は早ければ早いほど効果がありますからね。
投稿: 管理人 | 2016年1月20日 (水) 22時24分
管理人さん、ありがとうございます。
一応、借入金1000万、35年、元利、繰り上げ返済260万、住宅ローン控除は所得税と住民税で全部かえってきます。
ミックスであと1200万は変動で借りてます。フラットで繰り上げ返済する予定です。
これでいけますか？
投稿: こう | 2016年1月22日 (金) 13時56分
こう様、コメントありがとうございます。
単純計算ですがご容赦ください。
こう様の場合、フラット35の繰上げ返済を平成28年2月に260万円実施するだけで、返済期間10年程の短縮と130万円程の利息軽減効果があります。
このフラット35の10年後残高は、ざっとですが500万円程になると思います。
ミックスローンの条件がわかりませんので勝手に金利を0.85％程度で計算しますが、その場合の10年後の残高は約900万円です。フラット35の残高との合計は1,400万円になります。
260万円を繰上げ返済したとしても、10年後の残高は1,400万円となりますから１％を乗じた14万円までは所得税が戻る計算ということです。
利息軽減効果がとても大きいのでローン控除のメリットうんぬんに関係なく繰上げ返済したほうがいいと思われるのと、ローン控除もある程度までは戻りますので、あとは源泉徴収票と睨めっこでしょうか・・・
投稿: 管理人 | 2016年1月22日 (金) 14時46分
管理人さん、ありがとうございます。
変動は0.645です。
最後に繰り上げ返済は変動とフラットならフラットの方が今の段階ではいいんですよね？
投稿: こう | 2016年1月23日 (土) 14時16分
こう様、コメントありがとうございます。
どちらのローンを繰上げ返済すべきかというご質問ですが、今の段階では・・・という条件付ですが、おっしゃるようにフラットの繰上げで正解です。
投稿: 管理人 | 2016年1月25日 (月) 10時14分
管理人さん、ありがとうございます(^-^)
さっそく、フラットで繰り上げ返済します。
最後まで質問に答えていただき助かりました。
投稿: こう | 2016年1月25日 (月) 17時54分
住宅ローン金利が1%を下回っているので、現時点では繰り上げ返済しないのが正解では？
投稿: まりえ | 2016年1月26日 (火) 21時33分
7月は1.61-0.6で1.01%でしたね。
0.01%分、すぐに繰り上げ返済したほうが得ってことですか？
投稿: まりえ | 2016年1月26日 (火) 21時36分
まりえ様、コメントありがとうございます。
さて、住宅ローン減税は借入残高の1％分の所得税が戻るものになります。
繰り返しますが所得税が戻るのです。
こう様の例をそのまま引用して恐縮ですが、10年後に借入残高が1400万円あった場合、住宅ローン減税は1％で14万円という計算になります。これは納めている所得税が14万円までなら戻るよということを指しています。
次を参照ください。
●所得税を15万円納めていた場合
戻ってくる所得税は14万円で、所得税1万円は国に納めたことになります
この場合、繰上げ返済をしたことにより借入残高が少なくなったため、住宅ローン減税で1万円損したかのように映ります。しかし、繰上げ返済したことで利息軽減効果が130万円あるわけですから、お釣りがくるほどお得ですよね。
●所得税を14万円納めていた場合
戻ってくる所得税は14万円で、住宅ローン減税を100％活用できたことになります。
●所得税を10万円納めていた場合
戻ってくる所得税は10万円です。納めている金額が10万円ですから、それ以上戻ってくることはありません。
つまり、この場合は借入残高が1,000万円でもよかったということになります。
よって、あと400万円は繰上げ返済しても100％住宅ローン控除を活用できますし、利息軽減効果も得られてお得ということになります。
人それぞれ納めている所得税に差がありますので、、源泉徴収票と睨めっこといったのはこういうことになります。
追記：住宅ローン減税により所得税から控除しきれなかった額がある場合は、住民税でも住宅ローン控除が適用となります。入居の時期によって住民税からの控除額は違うので注意が必要です。
投稿: 管理人 | 2016年1月26日 (火) 22時38分
全額住宅ローン控除の対象となる場合の整理がよく理解できないので教えて頂けますか？
いますぐ繰り上げ返済した場合と10年後に繰り上げ返済した場合の比較でよろしいですよね？
仮に金利がぴったり1%と仮定した場合には、利息の軽減効果と減税額の減少が同じになるような気がするのですが、間違っていますか？
10年後に、繰り上げ返済したとしても、利息軽減効果は相当得られるので、今すぐ繰り上げした場合と同じになるかと思います。
投稿: まりえ | 2016年1月28日 (木) 21時24分
全額住宅ローン控除の対象となる場合の整理がよく理解できないので教えて頂けますか？
いますぐ繰り上げ返済した場合と10年後に繰り上げ返済した場合の比較でよろしいですよね？
仮に金利がぴったり1%と仮定した場合には、利息の軽減効果と減税額の減少が同じになるような気がするのですが、間違っていますか？
10年後に繰り上げ返済した場合を試算してみて頂けませんか？
投稿: まりえ | 2016年1月28日 (木) 21時26分
ちなみに10年後に繰り上げ返済する金額は、260万円に、いますぐ繰り上げ返済しなかったことにより得られた減税分を加算した金額(計290万円くらいでしょうか？)でお願いします。
投稿: | 2016年1月28日 (木) 21時28分
まりえ様、コメントありがとうございます。
どうも管理人の説明がヘタなせいで誤解を与えてしまいすみません。
あまり万能な資金計画シミュレーションソフトを持ち合わせていないので、多少の誤差はあるとは思いますが参考にしてみてください。
住宅ローン減税は、期末残高の１％が減税額になります。
10年後に繰上げ返済する場合で計算しますが、この場合10年間は期末の残高は当初の返済予定表どおりとなります
●借入条件は2種類のミックスローン
フラット35S Aプラン 借入額1,000万円 金利は1.61％ 当初10年間は1.01％
銀行の変動金利ローン借入額は1,200万円 金利は0.645％で変わらないものとします
この２つのローンの借入残高の１％は10年間でこんな感じになります
1年後 214,500円
2年後 208,900円
3年後 203,400円
4年後 197,800円
5年後 192,100円
6年後 186,500円
7年後 180,800円
8年後 175,000円
9年後 169,100円
10年後 163,300円
合計 1,891,400円
これが住宅ローンの最大減税額です。所得税と住民税から戻してもらえるMAX数字です。1年後であれば214,500円戻してもらえます。
ただし、214,500円以上を納めていた場合、MAX数字が戻ってくるという事です。
仮に年収360万円の方はどのくらいの税金を納めているでしょうか？
夫婦2人、生命保険に年間8万円支払、奥様は専業主婦として計算すると、年末調整後に払っている所得税はおよそ51,500円になります。
10年後のローン減税最大額163,300円から51,500円を引くと、差額が111,800円となりますが、この中から住民税が戻ります。
住民税から戻せる金額は、26年4月以降入居の場合は、課税所得の７％もしくは先ほどの差額111,800円の少ない方となりますが、この方の課税所得の７％は、およそ70,700円になります。もうちょっと多いかもしれませんが・・・ざっと計算していますのでご勘弁を！
つまり、所得税からは51,500円、住民税からは70,700円しか戻らない計算になり、合わせて122,200円が10年後に戻る金額となります。
期末残高の１％で計算した住宅ローン減税で戻る最大額は10年後163,300円となっていますが、年収360万円の方は122,200円しか戻せないということになります。
金利が１％以下の場合、住宅ローン減税のほうが上回るのは十分承知しています。ですがお客様の年収によっては最大額まで戻してもらえないことがあります。この場合、早期に繰上げ返済したほうがメリットがあるため、源泉徴収票と睨めっこして判断してほしいということになります。
今回相談を受けたお客様については、詳細な税額まで伺えていないのですが、おそらくは繰上げ返済したほうがお得なのではないかと考えています。
ちなみに、
1年後に260万円繰上げ返済したら、
10年8か月期間短縮 130万円の利息軽減効果 総支払額1120万円
10年後に290万円繰上げ返済したら、
10年10か月期間短縮 107万円の利息軽減効果 支払総額1143万円
ここで23万円の利息軽減効果の差が出ますので参考までに・・・
投稿: 管理人 | 2016年1月29日 (金) 11時49分
ありがとうございます。
満額減税を受けれない場合には、いますぐ繰り上げ返済したほうが総支払額が少なくなり、一方で、減税を満額受けれる場合には、いますぐ繰り上げ返済しても10年後に繰り上げしても全く変わらないということですね。
投稿: まりえ | 2016年1月30日 (土) 00時16分
まりえ様、コメントありがとうございます。
そのような解釈になります。
管理人もそのような言い回しができればよかったのですが・・・
ご面倒をおかけいたしました
投稿: 管理人 | 2016年1月30日 (土) 12時44分
まりえさんと管理人さんのやり取り、わかりやすかったです。
あとフラットなら団信の分、10年で9万ぐらい払わなくていいですよね？
それも含めて差額で考えたらいいですかな。
投稿: こう | 2016年1月31日 (日) 08時22分
こう様、コメントありがとうございます。
こう様を題材にした回答になってしまい恐縮でしたがご勘弁を・・
そういわれれば、繰上げ返済により借入残高が減りますので、ご指摘のように団信の支払額も下がりますね。。いい選択ができるよう祈っております
投稿: 管理人 | 2016年1月31日 (日) 09時10分
こうさん
確かに団信の支払額は減りますが、それがお得かというと全くそういうことではありません。
縁起でもない話で恐縮ですが、こうさんにご不幸があった場合には、繰り上げ返済しなかった場合とした場合で、ご家族に残されるお金が変わります。
繰り上げ返済しなかった場合には、ご自宅と260万円のキャッシュがご家族に残されるのに対して、繰り上げした場合には、ご自宅しか残りません。
このように繰り上げ返済しなかった場合の方が、多く残ります。これは団信料をより多く払っていることによるものですので、団信料をカットすることがいいことなのかというと微妙なところだと思いますよ。
投稿: まりえ | 2016年1月31日 (日) 09時45分
不幸がある前提なら繰り上げ返済しない方がいいですね。
それはそれぞれの考えかたですね。
まりえさんは繰り上げ返済しないんですか？
投稿: こう | 2016年1月31日 (日) 11時09分
保険ってどれもそうですからね。不幸があるかもしれないから入っておくわけで。
うちは10年間0.94%、その後は1.54%で借り入れしており、団信は入らず民間の生命保険に入っていますが、少なくとも10年間は繰り上げ返済しない予定です。損なので。低リスクの運用にまわしています。
投稿: まりえ | 2016年1月31日 (日) 11時38分
そうなんですね。
うちも団信と民間の保険も入ってます(^-^)
あと年収の二年分の預金がありますんで私は繰り上げ返済しました。
いろんな見方あるから難しいですよね。
投稿: こう | 2016年1月31日 (日) 11時48分
管理人さん、聞いていいですか？
マイナス金利になったんですけど住宅ローンの変動金利の基準金利も下がるんですか？
銀行によって違うとおもいますが。
投稿: こう | 2016年1月31日 (日) 11時50分
こう様、コメントありがとうございます。
マイナス金利になったことで無担保コール翌日物の金利も下がっていますので、どうでしょう・・・近いうちに下がってくるのではないでしょうか？
投稿: 管理人 | 2016年1月31日 (日) 17時08分
管理人さん、返事ありがとうございます。
変動が下がった場合、月々の返済の額はかわらず、元金と利息の比率がかわるだけですか？
投稿: こう | 2016年1月31日 (日) 18時43分
こう様、コメントありがとうございます。
変動金利は6か月ごとに金利が見直されるもので、金利が変わった場合でも返済額は変わらず5年間一定です。5年間は一定の返済額の中で、元金と利息が変わっていくというものになりますので、おっしゃるとおりとなりますね。
投稿: 管理人 | 2016年1月31日 (日) 19時58分